为什么实验室房地产热潮正在降温

开发商IQHQ在2021年底以1.64亿美元收购了加州红木市那座三角形的办公楼，这是疫情期间最热门的房地产投资之一。这家总部位于圣地亚哥的房东原计划拆除位于双海豚大道10号的物业，并在15英亩的场地上建造三座实验室大楼，以满足生命科学行业的需要。当时，该行业正在蓬勃发展，因为它在抗击COVID-19方面发挥了主导作用。

IQHQ本月已将该物业挂牌出售，该公司向《商业内幕》证实了这一消息。这一举措是曾经飙升的房地产市场领域最新撤退的迹象，因为全国各地的生命科学物业正面临创纪录的空置率，而该行业的租户正面临可能持续数年的资金挑战。

IQHQ女发言人在一份声明中表示："我们定期评估我们的投资组合，寻找通过出售土地资产来回收资本的机会，这些资产目前可能对IQHQ不具有战略意义。"

该行业的问题也反映在股市上，大型上市生命科学房地产公司亚历山大房地产信托(Alexandria Real Estate Equities)的股价已从2021年底的每股约220美元的历史高点暴跌至今天的约80美元。

持续的干扰中，最主要的是联邦研究资金的减少，这对最终填补商业实验室空间的初创企业生态系统至关重要。据美国医学院协会(Association of American Medical Colleges)称，向生命科学领域分配大部分联邦资金的国立卫生研究院(National Institutes of Health)今年的资助奖励比2024年落后约50亿美元。

风险资本是该行业的另一个关键资金来源，也已减少。据PitchBook称，生命科学公司通过9月份筹集了249亿美元的风险投资，使2025年有望成为自疫情以来风险投资回报最低的一年。

使情况复杂化的是近年来建筑热潮导致市场供应过剩，而租赁活动却已放缓。

房地产服务公司世邦魏理仕(JLL)全球生命科学咨询业务主席特拉维斯·麦卡迪(Travis McCready)表示："过去的周期中，你可能会看到风险资金的下降，但联邦资金保持稳定——或者可能会有创纪录的裁员发生，但风险资金和研究资金仍然很高。"在我职业生涯的历史中，这是第一个我能想到的所有"黑松鼠事件"同时发生的周期。

据JLL称，全国主要市场生命科学空间的平均空置率已从2022年的6.6%激增至今天的27%——创下了历史纪录。据JLL称，这一数字超过了全国22.5%的办公空间平均空置率，商业房地产市场的这一领域因其逆风因素而引起了关注。

与办公市场不同，在新建筑表现优异的情况下，全新的实验室已成为酝酿问题的焦点。据JLL称，2022年至2024年完成的项目空置率为48%，表明该行业新交付的房地产面临的是死气沉沉的需求。

作为三大生命科学市场，波士顿、湾区和圣地亚哥正面临曾经难以想象的空置问题，部分原因是因为它们是该行业新建项目的磁石。在美国过去五年建造的约7080万平方英尺的生命科学空间中，约有5170万平方英尺建在这三个市场。

据JLL称，波士顿和圣地亚哥现在的可用率(衡量房东向潜在承租人推广的总空间量)为33%，而湾区的可用率为35%。

即使是孵化器、协作式和多租户空间，这些空间通常因为服务于大量小型用户而对经济低迷具有韧性，但已经开始感受到压力。

巴鲁克·S·布卢姆伯格研究所(Baruch S. Blumberg Institute)的首席执行官路易斯·卡萨(Louis Kassa)该机构在宾夕法尼亚州多伊尔斯敦和费城运营孵化器空间，表示该非营利组织已因初现的空置问题而推迟了扩建两个设施的计划。

卡萨表示，多伊尔斯顿的空间被称为宾夕法尼亚生物技术中心，自十多年前开业以来已稳步增长至今天的约15万平方英尺，并且从未有过明显的空置。

卡萨说，现在其约16%的实验室空间是空的，并且已将扩建设施约3.8万平方英尺的计划推迟。在费城，该机构从大型房东白杨地产信托(Brandywine Realty Trust)处管理近10万平方英尺的空间，位于名为Cira Center的办公物业。被称为B+labs的空间也出现了空置，卡萨表示布卢姆伯格研究所也推迟了再租一层楼的计划。

在多伊尔斯顿，卡萨说，四名租户最近被国立卫生研究院(NIH，美国卫生与公众服务部的一个部门)拒绝了小型企业创新研究(SBIR)资助。

"真正具有讽刺意味的是MAGA平台——我不想过于政治化——是让美国再次伟大。嗯，我们在科学方面很强大。而过去一年发生的事情基本上是在砍断科学的腿。这令人沮丧。"

北卡罗来纳州生命科学支持倡议NCBiotech的新兴企业发展副总裁迈克·卡恩斯(Mike Carnes)表示，该州10家初创公司最近被拒绝了约1500万美元的SBIR资金。2024年，该州共获得1.245亿美元的NIH资助。

与此同时，特朗普总统的行政预算提议将NIH资金削减40%。

美国医学院协会科学政策和监管法律高级主任希瑟·皮尔斯(Heather Pierce)表示："联邦政府与学术界之间长达数十年的稳定伙伴关系，以可靠地持续推动科学和科学进步，确实以前所未有的方式被打断了。"

她补充说，研究资金在生命科学行业的健康中起着重要作用。

她说，"可能最终转化为商业产品的探索性研究的'种子'，通常来自于联邦资金资助的学术研究。"

风险资本也已从生命科学领域撤资。

布卢姆伯格研究所负责人卡萨表示，流入生命科学领域的大部分风险资本倾向于规模更大、更成熟的公司，而非投机性初创企业——这是对未来生命科学空间需求的一个令人担忧的迹象。

卡萨说："有一些投资正在进行，但主要是针对更先进的公司和技术的大规模投资。"

2020年，总部位于旧金山的房地产投资者斯皮尔街资本(Spear Street Capital)以约3亿美元的价格购买了马萨诸塞州沃特镇奥本街705号一座50万平方英尺的建筑——这是美国顶级生物技术中心之一。自那时以来，该实验室空间大部分一直空置。

斯皮尔街首席执行官约翰·格拉西(John Grassi)表示，较小的生命科学公司生态系统是一个"推动发展的小引擎"，通过占用空间并激励该行业的大公司效仿。

他说，他现在希望该空间可以"转换为其他用途"，包括将人工智能日益应用于生命科学功能，甚至是药品制造。

他不想具体说明他计划如何调整对该物业的策略，但表示他持乐观态度。

格拉西说："希望永存，对吧？"